「大規模修繕」しか選べないと思っていませんか？～談合リスクを避け、合理的にマンションの価値を守る“判断力”の育て方～

■「やらなきゃ」と思っていた工事、本当に今必要ですか

約15年周期で行うべきマンションの大規模修繕工事。

敷かれたレールの上で、スケジュールに従うままに、当たり前のように着手していませんか？

しかし、実際には――

劣化が軽微な箇所まで一括で更新されている
施工会社の提案に依存して工事内容が決まっている
理事会が十分に理解しないまま予算が承認されている

というケースが、驚くほど多く新聞やニュースで取り上げられるほど見受けられます。

このような「なんとなく」の進行が、結果的に不必要な支出や品質低下の原因となるのです。

▶️ 無料相談はこちらから（URL：https://second-opinion.atoath.co.jp/）

📞 お電話でのお問い合わせ：03-5948-4756（平日9:00〜18:00）

■ 「談合」や「なれ合い」を招く、構造的な落とし穴

一見、公平性が担保されているように見える設計監理方式（設計者が仕様書を作成し、複数社で入札）であっても、裏では次のようなリスクが潜んでいます。

よくある構造的リスク：

複数社からの見積書が、ほとんど同額・同じ構成
→ 入札が形骸化している可能性
設計者と施工会社に過去の癒着関係
→ 指名競争による「出来レース」
理事会が“工事内容”の技術的妥当性を判断できない
→ 「お任せ体質」が不透明性を助長

こうした背景から、管理組合が“知らないうちに損をする”構造が根付いているのが現実です。

■ 見直される「中規模修繕」という柔軟なアプローチ

これまで常識とされてきた「大規模修繕」という方式は、すべてのマンションにとって最適解ではないと考えています。。

むしろ今、求められているのは――

〈　必要な工事を、必要な時期に、必要な規模で実施する「中規模修繕」という視点　〉

中規模修繕の主なメリット：

観点	メリット
費用	工事範囲を絞ることで、一時金徴収や借入のリスクを回避
時間	長期の足場設置を避け、住民生活への影響を最小限に
品質	必要な範囲に集中することで、施工精度が高まる
判断力	組合が内容を理解しながら進めるため、納得感が生まれる

さらに中規模修繕は「段階的に直す」ため、技術・費用両面で透明性を高めやすく、談合リスクを抑制する設計にもなっています。

■ 中規模修繕の課題

──“柔軟さ”の裏にある、判断力の難しさ

中規模修繕は、必要な工事を適切な時期に分けて実施するという点で、非常に合理的な選択肢です。

しかしその一方で、柔軟性があるからこそ“判断の難しさ”が伴うのも事実です。

● 適切なタイミングは誰が判断するのか？

中規模修繕では、「今やるべきか／まだ先送りできるか」の見極めが重要になります。
しかし、これは建築や設備の劣化状況を的確に読み取り、将来の維持コストやリスクを総合的に判断する必要があり、専門的な経験や知識が欠かせません。

● 判断の遅れが“積み残し”や“重複工事”を招く

判断を誤ると、次のような事態に陥りやすくなります。

本来同時に直すべき範囲が分断され、将来再度足場が必要になる
一部の劣化を見逃し、後から不具合として顕在化する
緊急対応が増え、計画性を持った修繕が困難になる

つまり、「小出しの修繕」は精度の高い長期修繕計画と、それを随時更新できる技術的な裏付けがあってこそ、はじめて効果を発揮します。

■ 中規模修繕に対して、私たちA.t.oathができること

中規模修繕の最大のポイントは、**「判断の質」と「計画の整合性」**です。必要な工事を必要な時期に実施するためには、断片的な対応ではなく、建築・設備の知見と修繕計画の視点をあわせ持つ専門家の関与が不可欠です。

私たちA.t.oathでは、以下のような形で中規模修繕の推進を支援しています。

● 修繕内容とタイミングの妥当性を第三者視点で精査

劣化調査報告書や施工履歴を確認し、「今やるべきか、待てるか」の判断をサポート
大規模修繕の“全部乗せ”提案を項目ごとに分解し、優先順位づけを可視化

● 必要な工事項目の再整理・再構成

工事を分割する際のリスク（足場の二重設置など）を事前にシミュレーション
設備・意匠・防水など多分野にまたがる工事を統合的に整理し、効率的な修繕順序を提案

● 長期修繕計画の見直し・再構築

既存の修繕計画と現実の劣化状況を照らし合わせて整合性を確認
中規模修繕に適した“弾力性のある計画”へと再編成

● 継続的な伴走支援（顧問契約によるサポート）

理事会・管理組合向けに、定期的な技術説明や議案サポートを実施
中長期的な修繕戦略の相談役として、管理会社や設計者との調整にも中立的に関与

「分けて直す」は一見簡単そうに見えて、実は最も“筋道”が問われる方法です。
私たちA.t.oathは、中規模修繕の良さを引き出しつつ、計画的に進められる体制づくりを支援します。

■ 「第三者の視点」があなたの資産を守る武器になる

本来、理事会や組合がすべきなのは「価格の比較」ではなく、「内容の精査」です。

しかし、施工や建築技術の専門知識を持たない管理組合が、見積書や劣化診断報告書を正しく読み解くのは至難の業です。

そこで私たちは、「セカンドオピニオン」の視点を推奨しています。

■ A.t.oathが提供する“建築のセカンドオピニオン”とは

私たち株式会社A.t.oathでは、次のようなサポートを通じて、マンションの修繕・改修の妥当性を第三者の立場で診断しています。

主なサポート内容：

提案されている工事項目の妥当性チェック
見積に紛れた「一式」表記の詳細分解と明確化
相見積が実質一者入札になっていないかのチェック
“いまやるべきか”の判断基準を技術的に解説
組合が納得して判断できるよう、図・比較表で視覚化支援

メールやLINEでPDFや写真を送っていただくだけで対応可能。費用も1案件ごとの明朗な定額制です。

■ 「透明な判断」を手に入れることで、マンションの未来は変わる

私たちは、「セカンドオピニオンは“コスト削減”のためではなく、“納得して支払う”ためにある」と考えています。

その工事は今やる必要があるのか
他の方法（中規模修繕）との比較検討はされたのか
その金額に裏付けがあるのか

一度立ち止まり、「本当にその選択でよいのか」を見直すことこそが、長く安心して暮らせるマンション運営への第一歩です。

【初回無料】セカンドオピニオンのご相談はこちら

A.t.oath（エーティーオース）では、一級建築士があなたのマンションの修繕計画を無料でチェックします。

✅ 全国対応・オンライン可
✅ 今ある見積書でOK
✅ 資料作成・住民説明支援あり
✅ 中立の立場を徹底

管理組合の運営にお悩みの方や、第三者の専門的な視点を取り入れたいとお考えの方は、

ぜひ一度当社までご相談ください。

小さな疑問からでも丁寧に対応し、最適なサポートをご提案いたします。

▶️ 無料相談はこちらから（URL：https://second-opinion.atoath.co.jp/）
📞 お電話でのお問い合わせ：03-5948-4756（平日9:00〜18:00）

株式会社A.t.oath（エーティーオース）について

建物とともに、人生も変わっていくからこそ。

マンションを買う。理事になる。
誰かに貸す。住み替える。

そのどれもが、あなたの人生にとって大きな転機です。

私たちA.t.oathは、そのすべてのシーンで「一緒に考えてくれる存在」であり続けたい。
不動産 × 設計 × 工事 × 点検
すべてのプロフェッショナルが揃った、住まいのリーディングカンパニーとして、
あなたのそばにいます。

株式会社A.t.oathホームページ　https://atoath.co.jp/

見積査定サービス　https://mitsumori-satei.atoath.co.jp/

建物維持修繕顧問 / セカンドオピニオン制度　https://second-opinion.atoath.co.jp/